Квартиры на 1-м и последнем этаже — плюсы и минусы — Статьи и обзоры

Опубликовано: 27.12.2016

Квартиры на 1-м и последнем этаже - плюсы и минусы - Статьи и обзорыУкраинцы не любят квартиры на первых и последних этажах. Такое жилье можно купить на 10% дешевле, чем на других этажах тех же домов. "Деньги" выяснили, как можно поднять стоимость такого недооцененного актива — даже если покупать его "для себя, для жизни". "Не первый и не последний этаж!" — пожалуй, такие слова от покупателей риелторы слышат чаще всего. Вот только не всегда покупка недвижимости на крайних этажах оказывается уж очень невыгодной или создает какие-то неудобства. Напротив, часто такую квартиру можно превратить в ликвидный товар — если приложить голову и деньги: изменить назначение, расширить площадь…

То есть, покупку такой квартиры можно рассматривать и как инвестиционный проект. Семья студентов, Валентина и Андрей, с помощью родителей сумели купить маленькую квартирку на первом этаже старой пятиэтажки. "Наверное, мы поспешили. Зимой в квартире очень холодно и сыро", — пожаловалась Валентина. По ее словам, подкупила их цена, ведь стоила квартирка на $5 тыс. дешевле, чем такая же, только на третьем этаже. "Мы думали: сделаем ремонт, поменяем окна, радиаторы отопления, и никакая зима нам не страшна", — вспоминает хозяйка. Ремонт, конечно, несколько улучшил ситуацию, но все равно в морозы в квартире холодновато и сыровато.

По наблюдениям риелторов, недвижимость на первых этажах у тех, кому нужно жилье, пользуется небольшим спросом. По словам президента Magistr Invest Group Маргариты Урицкой, покупатели не хотят брать квартиры на первом этаже из-за сырости из подвалов, близкого расположением мусорного бака и прочих "радостей". Кроме того, первый этаж наиболее уязвим для "несанкционированного проникновения". Но у квартир на первых этажах есть и преимущества — и как у просто "зон обитания", и как у объектов вложения денег.

Например — возможность заполучить в свое пользование "комнату" в подвале. Можно расширить жилплощадь, сделав пристройку или расширив, например, лоджию (хотя это требует отдельных согласований в БТИ и прочих "приятных" местах). При перепродаже такая "расширенная и облагороженная" квартира может стоить дороже. Но главное — квартиру на первом этаже можно превратить в офис и зарабатывать неплохие деньги на аренде. "На первом этаже пользуются спросом те квартиры, которые покупаются для коммерческих целей", — отмечают риелторы, с которыми общался корреспондент "Денег". Поэтому, если продавец считает, что идеальное использование для такой недвижимости — коммерческое, то цена на нее автоматически выставляется выше, чем на аналогичную, но расположенную повыше. Далеко не в центральном районе Киева однокомнатная квартира на первом этаже предлагается на продажу с пометкой "под коммерческие цели" на 5% дороже, чем такое же жилище на третьем. Правда, перевод квартиры в нежилой фонд потребует и времени — процесс может занять год — и денег.

Только на получение разрешений может уйти $10-15 тыс., а то и больше (официально и неофициально). Перепродать же нежилую квартиру удастся на 40-50% дороже ее изначальной цены. Да и прибыль от аренды тоже получается неплохая: квартиру-офис реально сдать за $1500-3000 в месяц, тогда как рядовое жилье — максимум за $1000 (подробнее о превращении квартиры в офис см. "Деньги"№6, от 7 февраля 2008 года). Жить на последнем этаже тоже не всегда комфортно. В знойные летние дни накаляется крыша, от которой греется воздух в квартире.

Особенно если нет технического этажа или чердака. "В прошлом году мне пришлось все три комнаты оснастить кондиционерами, иначе тепловой удар был бы гарантирован", — вспоминает сотрудник коммерческого банка Дмитрий, живущий на девятом этаже девятиэтажки. На охлаждение жилья Дмитрию пришлось потратить примерно $1000. "Мне кажется, что если бы квартира находилась не под самой крышей, то хватило бы и одного кондиционера", — предположил он (подробнее о кондиционерах см. "Деньги" №20 от 15 мая 2008 года). Жара — не единственный минус покупки недвижимости на последнем этаже. В старых домах может протекать крыша, ломаться лифт… В итоге стоимость квартир на последних этажах может быть на10% ниже, чем на средних.

Но, как и первый этаж, последний имеет ряд преимуществ. К примеру — никто не будет "ходить по голове" и затапливать (кроме "небесной канцелярии", если протекает крыша). А из окон обычно открывается вид на лес или на микрорайон, а не на мусорный бак. Увы, коммерческое использование последнему этажу вряд ли светит. А вот поднять стоимость жилья путем дополнительных операций порой удается. В частности, чердак можно попытаться превратить в мансарду. Правда, за соответствующие разрешения могут попросить и $15 тыс., и 150 тыс., что способно свести на нет прибыльность проекта. На строительные работы придется потратить $600-1000 на 1 м2. Зато потом получается двухуровневая квартира с площадью раза в полтора больше, чем было (подробнее о том, сколько стоит построить мансарду, см. "Деньги" №27 от 5 июля 2007 года).

Более скромный вариант, возможный в стандартной многоэтажке с плоской крышей — приватизировать часть технического этажа (если, конечно, он есть). Разрешенческие затраты поскромнее мансардных, но тоже немаленькие и очень зависят от благосклонности властей. А помещение может быть "отягощено" многочисленными трубами и отсутствием окон. Как отметила г-жа Урицкая, на вторичном рынке недвижимости, если сравнивать первый и последний этажи, более ликвидными являются первые. На рынке первичной недвижимости дела обстоят несколько иначе.

Обычно в строящихся домах первые этажи изначально проектируются под торгово-офисные помещения. А на последних этажах могут быть построены эксклюзивные квартиры или пентхаусы. Правда, такого жилья в новых домах, как правило, немного. По словам руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимира Германова, застройщики в каждом проекте бизнес — и премиального классов два последних этажа оставляют под такие квартиры. То есть примерно в 25-этажном доме на 200 квартир четыре могут быть многоуровневыми. Обычно пентхаусы имеют большие площади — от 400 м2 и больше. Вообще-то квартиры в новостройках на верхних этажах относятся к эксклюзивным объектам и строятся, грубо говоря, под заказчика. "Говорить о радикальной разнице в стоимости квадратного метра жилья на средних и верхних этажах не приходится (разве что разница в коэффициенте этажности). Например, если квартира на среднем этаже стоит $2800-3000-3200 за 1 м2, то на последних цена "квадрата" будет составлять $3400-3700", — рассказал Владимир Германов.

В итоге, цена многоуровневой квартиры на верхнем этаже достигает $1,5 млн., а то и выше. Это несколько больше, чем стоимость стандартной квартиры и чем готов потратить на жилье обычный представитель среднего класса. "Жить в пентхаусе в элитном доме — престижно, поэтому покупатели на такие квартиры есть", — заверил г-н Германов корреспондента "Денег". То есть чем ближе дом к центру, тем больше шансов на то, что квартира на последнем этаже будет считаться элитной, и тем выше вероятность перепродать ее по более высокой цене. Первый этаж Последний этаж Итого: Вторичная недвижимость на первом и последнем этаже может стоить на 5-10% дешевле, чем на других этажах. А вот пентхаусы в новых домах стоят в среднем в три раза дороже обычных квартир. Автор:

__________________________________________________

Почитать еще:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *