Работаем в квартире: перевод жилого фонда в нежилой — Новости недвижимости

Опубликовано: 29.12.2016

Работаем в квартире: перевод жилого фонда в нежилой - Новости недвижимостиРано или поздно любой начинающий предприниматель сталкивается с необходимостью приобретения офиса, однако не каждый имеет возможность начинать бизнес с готового рабочего помещения. Поэтому многие пробуют использовать под свои коммерческие цели жилую недвижимость. Именно здесь бизнесмен сталкивается с нелегкой процедурой изменения целевого назначения площадей, а именно перевод их из жилого фонда в нежилой. Достаточно распространенной является практика размещения магазинов, офисов, медицинских кабинетов в перепланированных или переоборудованных квартирах. Кроме того, износ жилых домов старой застройки также является основанием для признания их непригодными для проживания и исключения из жилого фонда. Респонденты рекомендуют предварительно ознакомиться с самой процедурой перевода жилой недвижимости в нежилую, а также обратить внимание на нюансы, с которыми могут столкнуться как физические, так и юридические лица при оформлении указанных изменений помещений жилого фонда для дальнейшего развития бизнеса со ссылкой на нормативно-правовые акты Украины, которые регулируют данный вопрос. " Несмотря на то, что в Украине отсутствуют акты законодательства, регулирующие вопрос процедуры перевода жилого фонда в нежилой, в этом вопросе следует руководствоваться комплексом существующих нормативно-правовых актов ", — поясняет юрисконсульт Национальной правовой палаты Оксана Соколовская. В первую очередь респонденты рекомендуют обратить внимание на основные нормативно-правовые и подзаконные акты, среди которых: , (КУоАП); законы Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", "Об основах градостроения", "Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения", "Об объединении совладельцев многоквартирного дома"; Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью восстановления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания", № 189; Правила пользования помещениями жилых домов, № 572; Санитарные нормы производственного шума, ультразвука и инфразвука ДСН 3.3.6.037-99, № 37; Положение о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, утвержденное приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, № 273; Порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве, № 1825. Компании, планирующей использовать жилое помещение в качестве офиса с последующим изменением его статуса, следует четко понимать, какая именно недвижимость входит в состав жилого фонда. К последней категории относятся: помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям; жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности; вартиры, предоставленные государством для социальной защиты.

Следовательно, жилым фондом является совокупность помещений независимо от формы собственности: жилых и специальных домов (общежитий, домов-интернатов для граждан пожилого возраста и инвалидов, детских домов, интернатов при школах), квартир, усадебных жилых домов, служебных жилых помещений и других площадей в строениях, предназначенных для проживания. К данному фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера. В состав жилого фонда также не входят дачные, летние усадебные домики, спортивные и туристические базы, отели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, железнодорожные вагоны и другие строения и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания. " В соответствии со ст. 6 ЖКУ, дома предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление площадей в жилых домах для целей производственного характера запрещается ", — объясняет руководитель департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты Анна Гранкина. Поскольку во время принятия ЖКУ (в 1983 г.) определение предпринимательства в современном понимании не существовало, этот вопрос не урегулирован нормами Кодекса. С того времени произошли значительные изменения в общественно-политической и экономической жизни Украины. В связи с этим нормы ЖКУ, которые на сегодняшний день являются достаточно устаревшими, следует рассматривать с учетом других нормативно-правовых актов.

Так, ст. 150 ЖКУ предусматривает право граждан, которые имеют в частной собственности квартиру, распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие, не запрещенные законом сделки. Эти нормы полностью совпадают с Гражданским кодексом Украины: согласно со статьями 319 и 320 собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом на свое усмотрение и имеет право совершать относительно него какие-либо действия, в частности использовать его и для осуществления предпринимательской деятельности, если это не противоречит закону, поясняют специалисты Национальной правовой палаты. На сегодняшний день возможность перевода жилых помещений в нежилые предусмотрена статьями 7 и 8 ЖКУ. Исходя из положений ч. 2 ст. 7 ЖКУ, перевод жилых площадей в нежилые осуществляется на основании решения органов, которые исполняют функции исполнительных органов Верховного Совета Автономной Республики Крым, областных, Киевского и Севастопольского городских советов. Именно на основании их решений неприспособленные для проживания жилые дома и помещения переоборудуют для использования с другой целью или идут под снос. Если неприспособленные для проживания помещения принадлежат домам жилищно-строительных кооперативов, тогда их переоборудование в нежилые осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива, утвержденного исполнительным комитетом областного, городского, районного в городе совета. В соответствии со ст. 8 ЖКУ, перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в зданиях государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях (их перечень ЖКУ не устанавливает) такой перевод может осуществляться на основании предложений соответствующих министерств, госкомитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций. не предусмотрена отдельная норма права относительно порядка перевода из жилого фонда в нежилой приватизированной квартиры.

Владелец приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой по своему усмотрению. Для обеспечения эффективного использования подобных площадей и управления ими, владельцы жилья могут создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов. Если в многоквартирном доме приватизировано не все жилье, между обществом индивидуальных владельцев квартир и владельцами неприватизированных помещений заключается договор о совместном владении домом и паевом участии в расходах на его содержание. Владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства, которые передаются в собственность бесплатно и отдельно приватизации не подлежат. Понятие вспомогательных помещений (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и т. д.) определено законом "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".

Они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей. Статьей 26 закона определено, что при необходимости может быть осуществлен перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством. Однако не допускается передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и других видов деятельности, если это будет противоречить нормам использования помещений в жилых домах и наносить вред интересам собственников (пользователей) и окружающей среде. Согласно с Правилами № 572, переоборудование и перепланирование жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, которые проживают в доме, осуществляется на основании разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выданного в установленном законом порядке. Владелец жилья имеет право по согласованию с членами семьи сдавать в аренду квартиру или комнату и заключать другие договоры в соответствии с законодательством. Наемщики и арендаторы могут выполнять указанные работы только после получения разрешения владельца дома. Перестройка помещения — это проведение строительных работ, в том числе реконструктивного характера, для перепланировки или переоборудования с целью изменения эксплуатационных свойств помещения при сохранении технико-экономических показателей в пределах габаритов объекта перестройки. Переоборудованием площади является установка, перенос или замена инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, которое сопровождается внесением изменений в технический паспорт помещения.

Перепланирование проводится с сохранением функционального назначения помещения: перенесение и разборка перегородок, тамбуров, пристройка балконов на уровне первого этажа. Реконструкция помещения — это работы, которые могут осуществляться в комплексе с перепланированием и переоборудованием помещения. Она предусматривает надстройку, пристройки, частичные изменения в отдельных конструкциях или в архитектурном виде дома. Переоборудование жилищных помещений для использования их с другой целью проводится в случае признания их нежилыми и регулируется Положением № 189. Например, необходимо, чтобы при работе кафе, баров не нарушались Санитарные нормы № 37, а также другие нормы и правила, предусмотренные действующим законодательством Украины. Переведенные в нежилой фонд помещения могут перестраиваться, переоборудоваться, перепланировываться и реконструироваться. Разработку проектной документации на переоборудование и перепланирование квартир необходимо осуществлять в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил и согласовывать с местными органами государственного надзора.

В соответствии со СНиП 08.01-89, помещения общественного назначения могут размещаться в жилых домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилищной части дома. Положением № 273 определено, что решение на выполнение строительных работ является обязательным, которое выдается инспекциями государственного строительного архитектурного контроля, которые одновременно ведут реестр выданных решений. Проектная документация на переоборудование и перепланирование квартир обязательно согласовывается с местными органами государственного надзора. К тому же выполнение таких работ в многоквартирных домах, помещения которых будут использоваться как нежилые, должно осуществляться при согласии собственника и совладельцев дома без ограничения их интересов и прав.

" На сегодняшний день в Украине ощущается нехватка профессиональных и в то же время дешевых площадей для мелких компаний, из-за чего увеличивается спрос на помещения, которые находятся на первых этажах жилых зданий ", — отмечает Владимир Даниленко, главный маркетолог компании "Украинская Торговая Гильдия". Вследствие этого повышается популярность процедуры перевода квартир из жилого фонда в нежилой. Основаниями для перевода жилого фонда в нежилой являются: признания в установленном порядке помещения непригодным для постоянного проживания; подтверждение целесообразности изменения функционального назначения жилищных помещений. Рассмотрим порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд на примере Киева. В соответствии со статьей 7 ЖКУ и Порядка №1825, собственник жилого помещения обращается с заявлением в районную горгосадминистрацию по месту расположения дома. К заявлению собственнику необходимо приложить следующий перечень документов: o нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности); o справку БТИ о проценте физического сноса жилого дома; o в случае необходимости заключение проектного института (НИИ "Проектреконструкция", АО "Киевпроект" и т. д.) относительно технического состояния жилого дома и о невозможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта; o справку жилищно-эксплуатационной организации (ОСББ, ЖСК) о том, что в доме или помещении никто не зарегистрирован и не проживает. Далее городская госадминистрация проверит предоставленные собственником документы, обследует состояние обитаемого дома и признает его пригодным или нежилым, о чем составит соответствующий акт. Далее документ подают в районную госадминистрацию для последующего рассмотрения вопроса. В случае принятия позитивного решения выдают соответствующее распоряжение, копия которого вместе с актом предоставляют собственнику. На этом процедура не заканчивается.

Далее владельцу необходимо подать в городскую госадминистрацию вместе с заявлением аналогичный перечень документов, а вместе с тем дополнительно приложить копию распоряжения районной госадминистрации о признании жилого помещения нежилым, акт межведомственной комиссии об обследовании технического состояния обитаемого дома с целью установления его соответствия санитарным и техническим нормам, а также письменное согласие собственника жилого дома (ОСББ, ЖСК или др.) на его последующее использование. И только после получения необходимого пакета документов городская госадминистрация дает поручение Главному управлению экономики и развитию города заключить соглашение с владельцем жилья относительно уплаты паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города, а Главному управлению жилищного хозяйства городской госадминистрации — рассмотреть поданные документы собственника жилой площади и, при наличии оснований, подготовить проект распоряжения городской госадминистрации о переводе его в нежилой фонд. Районная госадминистрация занимается рассмотрением заявления и в случае принятия позитивного решения визирует подготовленный проект распоряжения. " Рассматриваемая процедура является достаточно сложной, сроки ее осуществления могут превышать все надежды заявителя, поскольку органы, которые принимают решения, не ограничены конкретно установленным сроком, — комментирует Анна Гранкина. — Также важно понимать, что просьбы об исключении жилых помещений из жилищного фонда в связи с их непригодностью для проживания или в случае изменения функционального назначения должны быть обоснованными ".

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *